1995年《军产住房出售暂行办法》的出台，标志着军队住房制度从“福利分房”向“住房商品化”的历史性转折。三十年后，当第一批购房军人手中的钥匙依然打不开市场大门时，一个根本性问题摆在政策制定者面前：涉军房改房的上市交易，究竟应当维持现状的严格管控，还是推进到位的市场化改革？
这一问题牵动着数百万军产住房家庭的切身利益，也考验着制度设计的智慧。
一、三类房屋为何上市之路先天受阻
涉军房产虽统称“军产房”，但其制度基因各不相同，上市交易的障碍也因此呈现差异化特征。
第一类：军队房改房（现有住房）——依据1995年及1999年政策出售的原有公有住房，土地性质均为军用划拨。1999年9月20日是一个关键分水岭：此前以成本价购得的“拥有全部产权”，与以标准价购得的“拥有部分产权”，在处分权上存在本质差异；此后按经济适用住房价格出售的，虽政策文本称“拥有全部产权”，却因未获地方土地、住建等部门确认，始终处于“产权悬置”状态。
第二类：军队经济适用住房——依据1999年房改方案建设，按综合成本价出售。与地方经适房的最大差异在于：地方经适房满五年可上市交易，需补缴土地收益；军队经适房则因土地性质为军用划拨，上市通道基本关闭。以中原某市绿叶小区的情形为例，该小区虽持有房产证、土地证、界定卡，却因2020年一纸“暂停办理上市交易”的函件，所有交易戛然而止。
第三类：军队统建安置住房——近年新建，政策文本明确“可以依法继承，暂不得上市交易”，是三类房屋中限制最刚性、但产权文本也最清晰的一类。
这三类房屋的共同基因是：土地性质锁定为“军用划拨”，产权登记游离于地方不动产体系之外，上市交易须突破“准入制”审批屏障。
二、经济层面：改变呼声缘何渐起
从经济发展视角观察，维持现状的代价正在累积。
（一）资产沉淀效应日益显著
以上指绿叶小区为例，购房家庭“按商品房价格购买，背负巨额商贷”，却因政策冻结无法实现资产流转。当普通商品房业主可通过抵押、置换、交易盘活资产时，军产房家庭的不动产沦为“沉睡资产”。
（二）代际传承面临制度屏障。
房屋份额可以继承，再次转让受阻，继承人手中的份额无法变现。随着第一代购房人逐渐老去，子女持有“不能交易、不能抵押、只能自住”的房产，实质上承担了制度成本。
（三）区域市场形成隐性交易。
由于正规通道关闭，部分军产房转入地下交易，以“使用权转让”“长期租赁”等形式进行，以深圳为例，出现不需要房本转换和登记私下直接交易（价格不菲）的情形，这样的交易缺乏法律保障，又容易滋生纠纷隐患。
（四）军地二元结构亟待突破。
2025年《军用土地管理条例》首次以军事法规形式确认“军用土地应当依法办理不动产登记”，为军产房纳入地方不动产体系打开制度窗口。若止步于登记而仍禁交易，则改革效用将大打折扣。
三、展望：分类施策的三种可能
综合制度演进逻辑与现实约束，未来改革可能沿着三条路径推进：
路径一：土地置换——非核心区域先行破冰
《条例》第十八条明确，处置军用土地使用权“应当优先采取军队与地方土地使用权置换整合方式”。这意味着，对于已不具备军事利用价值的土地，可通过置换变更为国有建设用地，使房屋获得完整产权。北京五环内房源向五环外置换已有先例，这一模式可在非核心区域复制推广。
路径二：准入审批——建立分级上市机制
原设“一律报总后勤部审批”的模式，在实践中近乎休眠。未来或可建立分级审批机制：对核心军事区周边房源严格管控，对已失去军事价值的成熟社区，下放审批权限，明确审批标准和时限，使“准入制”从理论屏障变为可操作的通道。
路径三：补缴收益——参照地方经适房模式
地方经适房上市需补缴土地出让金及相关税费。军队经适房可参照此模式，由购房家庭补缴土地收益后，将土地性质从军用划拨转为国有出让。
这一路径的关键在于：补缴标准如何确定、收益如何分配、军队与地方如何协同。
回到本文的核心问题：是保持现状，还是改革一步到位？
从制度演进逻辑看，改革到位是必然方向。1995年房改启动时，“买房住”的目标已基本实现；2025年《条例》落地后，“确权登记”的通道已经打开。若止步于此，则房改只完成了“保障居住”的前半程，“盘活财产”的后半程仍需推进。
从现实约束看，改革到位不可能一蹴而就。国防安全红线不可逾越，核心区域房源必须严格管控；军地协调机制尚需磨合，补缴收益标准有待明确；历史遗留问题错综复杂，分类施策是唯一可行路径。
未来五到十年，涉军房改房上市交易或将呈现“双轨并行”格局：核心区域继续严格管控，非核心区域逐步放开；继承、出租等内部流转权利持续激活，抵押、转让等外部交易权利有限度开放；部分通过土地置换实现完整产权，部分通过准入审批实现有条件交易。
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