

撰文 | 花姐
出品 |楼花网
每一个楼花,都是独一无二的。这里是楼花网。
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古人云:知错能改,善莫大焉。
6月10日,北京城建祥业顺义0037地块重新公示了设计方案。上一版在5月20日发布,翌日撤回。
这次公示新版图,北京规自委顺义分局的表述很有意思。
花姐至少发现两个特点:
1、它开头直接搬出了三个条法,除了《北京市城乡规划条例》,还有《城乡规划法》,北京市规自委《关于做好房屋建筑工程规划设计方案批前公众参与的通知(试行)》(京规自发〔2022〕319号)。
2、它的措词,既像设计方案公示,又像反馈意见通告。“规划设计方案结合所收集意见完成方案细节优化后进行公示”。
这两点传递除出一个意思:此图是优化过的,是符合全国性法规和地方条例的,合法合规。
在北京楼盘公示环节里,这类中场撤回设计方案的案例,是十分罕见的。
但,存在即合理。
在优化之后,北京城建祥业拿出一份怎样的图纸呢?

三类细部的优化
对比北京城建祥业0037地块的新旧两版图纸,总体格局未变,只是做了一些细部微调。
花姐大致总结出三类:
1、做了减法,砍掉了园林景观
原本图纸标出了树木摆放,导致存在占用消防扑救场地的嫌疑。整个图纸的颜色很深,建筑还带有立体感,甚至越俎代庖,将红线以外的地砖、马路绿化、南面的0036地块园林景观也画出来了。
新版图纸只突出了0037地块本身,即便是小区内的绿地,也只用浅绿色替代,没有公布园林景观示意。周边地块采用了黑白灰色调。
花姐用一句话来点评:新版图纸更规范、更简洁。

2、数据有增减,加强了细节的描述
A、原版图纸的3#和4#,标有“首层架空层”,被误以为是整个首层全架空。新版图纸用阴影标出了架空位置,是局部架空,更明确,不猜心。
B、新版图纸,取消了各楼栋的进深数据,也取消了楼栋的朝向角度数据。
C、新版地上机动车停车位依旧为43个,但位置有所变化。
D、对风雨连廊和14#配套率做了补充说明。标出了“耐火等级”“满足消防车通行高度”“邻里共享公共空间”等。
花姐点评:补充数据很好,但最好别删关键信息。

3、鸟瞰图微调,外立面图更换
A、原版图纸上的“北京城建”LOGO与“ONE PLUS”不见了。
B、原版图纸上的下沉会所水景,变成了下沉广场。
C、新版图纸的消防扑救场地变得清爽,园林景观完全没有占用。市政道路上,也省略了绿化带。
D、外立面图从园林的正面图,换成了45度角侧面图,侧面的外立面改动很大,没有凹进去。

做纯粹的10层洋房
早在3月18日拿地后,外界便将0037项目称为“住总青年ONE二期”。
它们是兄弟——同一个项目公司住总京顺地产。但是,0037项目拿地后,logo已经抹去了住总的标签,换成了“北京城建+祥业地产”。
花姐判断,祥业地产可能变成北京城建旗下,与住总地产平行的开发平台了。因此,0037项目大概率不会沿用“住总青年ONE”的称号。
0037项目与青年ONE都在潮白河边上,一东一西,中间只隔了一座幼儿园。
但,它们的差异蛮大:
1、建筑高度:青年ONE限高36米,只做到33米;0037项目,限高36米,只做到30米;后者更优。
2、容积率:青年ONE为1.5,还计入街坊路,实际容积率约1.7;0037项目,容积率1.3;后者更优。
3、楼栋朝向:青年ONE正南正北,0037项目西偏南超过20度,斜排。前者更优。
0037项目规划建面4.19万平米,共规划了11栋6-10层住宅,全部为坡屋顶造型,总房源约436套。青年ONE共计444套住宅,9个月清盘。

0037项目的大门设置在小区北边,呈半弧形东西展开,长度超过65米,里面还镶嵌了一栋配套楼。
从大门开始,依次通过配套楼和风雨连廊等设施,与小区中间的两处首层架空,以及下沉庭院相连。
整体看,0037项目的公区好房子元素叠满。
花姐给购房者提醒一句,0037项目有一个稀缺点,那就是容积率只有1.3,在整个京城楼市都算十分罕见。
正因为它的容积率如此之低,加上西偏南21.15度,0037地块在排列楼栋时,才有了更多的腾挪空间。
反观住总青年ONE,在潮白河100米管控范围线(限高30米)之外,2#为11层,而0037地块特意放弃了建11层房子,虽然它的限高为36米,可以做12层,但只做了10层及以下。
当然了,如果让花姐给0037地块挑点小毛病,那就是它的实际居住感受,可能和青年ONE差不多。
欲知这个秘密,请加花姐微信详聊。
跟进封闭防火挑檐
有关0037项目的赠送情况,平面图依然隐藏了,但外立面图曝光了。
从外立面图可以清楚地看到,它的南向主卧外有阳台,客厅和次卧则是防火挑檐。
它有点像顺义新盘青云国樾。拿地时间只比早了一个来月,已开放了样板间。
有了外立面效果图和青云国樾做参考,关于0037项目的户型和赠送尺度,也就八九不离十了。
花姐参考青云国樾同等的赠送尺度,对0037项目的户型面积,做了推测,仅供参考:75平、86平三居,以及108平四居。

具体的户型占比为:
1、75平,南向两面宽三室两厅一卫。分布在2#,共60套,占比13.76;
2、86平,南向三面宽三室两厅两卫。分布在1#、5#、7#、10#、11#,共 216套,占比49.54%;
3、108平,南向三面宽四室两厅两卫。分布在3#、4#、6#、8#、9#,共160套,占比36.7%。
在户型段位上,0037项目成为目前为数不多,能在90平米以下,做出南向三面宽产品的项目。
这背后,除了地形的加持外,更重要的是赠送尺度方面的突破。
花姐同样参照青云国樾的赠送手段,对0037项目的赠送尺度,以及86平户型作了猜测,也仅供参考:
1、该户型的面宽约9.9米,客厅面宽可在3.6-3.9米,主卧面宽可在3.2-3.5米,次卧面宽为2.8米;
2、南向客厅和次卧有防火挑檐,进深约1.5米,全部赠送;主卧内嵌阳台,进深约1.8米,赠送一半;北向厨房和次卧,各有一处防火挑檐和设备平台,进深分别为约1.2米和0.9米;
3、该户型的整体赠送面积,可达到约18平米;这让它的实际得房率,来到了100%,甚至更高。
能有如此炸裂的得房率,核心是防火挑檐在整个赠送手段中,占据了绝对的主导地位。
有了青云国樾封闭防火挑檐的先例,花姐相信北京城建祥业0037项目,是会依葫芦画瓢的。
好房子时代,放宽尺度,大势所趋。
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