撰文 | 花姐
出品 |楼花网
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古人云：知错能改，善莫大焉。
6月10日，北京城建祥业顺义0037地块重新公示了设计方案。上一版在5月20日发布，翌日撤回。
这次公示新版图，北京规自委顺义分局的表述很有意思。
花姐至少发现两个特点：
1、它开头直接搬出了三个条法，除了《北京市城乡规划条例》，还有《城乡规划法》，北京市规自委《关于做好房屋建筑工程规划设计方案批前公众参与的通知（试行）》（京规自发〔2022〕319号）。
2、它的措词，既像设计方案公示，又像反馈意见通告。“规划设计方案结合所收集意见完成方案细节优化后进行公示”。
这两点传递除出一个意思：此图是优化过的，是符合全国性法规和地方条例的，合法合规。
在北京楼盘公示环节里，这类中场撤回设计方案的案例，是十分罕见的。
但，存在即合理。
在优化之后，北京城建祥业拿出一份怎样的图纸呢？
三类细部的优化
对比北京城建祥业0037地块的新旧两版图纸，总体格局未变，只是做了一些细部微调。
花姐大致总结出三类：
1、做了减法，砍掉了园林景观
原本图纸标出了树木摆放，导致存在占用消防扑救场地的嫌疑。整个图纸的颜色很深，建筑还带有立体感，甚至越俎代庖，将红线以外的地砖、马路绿化、南面的0036地块园林景观也画出来了。
新版图纸只突出了0037地块本身，即便是小区内的绿地，也只用浅绿色替代，没有公布园林景观示意。周边地块采用了黑白灰色调。
花姐用一句话来点评：新版图纸更规范、更简洁。
2、数据有增减，加强了细节的描述
A、原版图纸的3#和4#，标有“首层架空层”，被误以为是整个首层全架空。新版图纸用阴影标出了架空位置，是局部架空，更明确，不猜心。
B、新版图纸，取消了各楼栋的进深数据，也取消了楼栋的朝向角度数据。
C、新版地上机动车停车位依旧为43个，但位置有所变化。
D、对风雨连廊和14#配套率做了补充说明。标出了“耐火等级”“满足消防车通行高度”“邻里共享公共空间”等。
花姐点评：补充数据很好，但最好别删关键信息。
3、鸟瞰图微调，外立面图更换
A、原版图纸上的“北京城建”LOGO与“ONE PLUS”不见了。
B、原版图纸上的下沉会所水景，变成了下沉广场。
C、新版图纸的消防扑救场地变得清爽，园林景观完全没有占用。市政道路上，也省略了绿化带。
D、外立面图从园林的正面图，换成了45度角侧面图，侧面的外立面改动很大，没有凹进去。
做纯粹的10层洋房
早在3月18日拿地后，外界便将0037项目称为“住总青年ONE二期”。
它们是兄弟——同一个项目公司住总京顺地产。但是，0037项目拿地后，logo已经抹去了住总的标签，换成了“北京城建+祥业地产”。
花姐判断，祥业地产可能变成北京城建旗下，与住总地产平行的开发平台了。因此，0037项目大概率不会沿用“住总青年ONE”的称号。
0037项目与青年ONE都在潮白河边上，一东一西，中间只隔了一座幼儿园。
但，它们的差异蛮大：
1、建筑高度：青年ONE限高36米，只做到33米；0037项目，限高36米，只做到30米；后者更优。
2、容积率：青年ONE为1.5，还计入街坊路，实际容积率约1.7；0037项目，容积率1.3；后者更优。
3、楼栋朝向：青年ONE正南正北，0037项目西偏南超过20度，斜排。前者更优。
0037项目规划建面4.19万平米，共规划了11栋6-10层住宅，全部为坡屋顶造型，总房源约436套。青年ONE共计444套住宅，9个月清盘。
0037项目的大门设置在小区北边，呈半弧形东西展开，长度超过65米，里面还镶嵌了一栋配套楼。
从大门开始，依次通过配套楼和风雨连廊等设施，与小区中间的两处首层架空，以及下沉庭院相连。
整体看，0037项目的公区好房子元素叠满。
花姐给购房者提醒一句，0037项目有一个稀缺点，那就是容积率只有1.3，在整个京城楼市都算十分罕见。
正因为它的容积率如此之低，加上西偏南21.15度，0037地块在排列楼栋时，才有了更多的腾挪空间。
反观住总青年ONE，在潮白河100米管控范围线（限高30米）之外，2#为11层，而0037地块特意放弃了建11层房子，虽然它的限高为36米，可以做12层，但只做了10层及以下。
当然了，如果让花姐给0037地块挑点小毛病，那就是它的实际居住感受，可能和青年ONE差不多。
欲知这个秘密，请加花姐微信详聊。
跟进封闭防火挑檐
有关0037项目的赠送情况，平面图依然隐藏了，但外立面图曝光了。
从外立面图可以清楚地看到，它的南向主卧外有阳台，客厅和次卧则是防火挑檐。
它有点像顺义新盘青云国樾。拿地时间只比早了一个来月，已开放了样板间。
有了外立面效果图和青云国樾做参考，关于0037项目的户型和赠送尺度，也就八九不离十了。
花姐参考青云国樾同等的赠送尺度，对0037项目的户型面积，做了推测，仅供参考：75平、86平三居，以及108平四居。
具体的户型占比为：
1、75平，南向两面宽三室两厅一卫。分布在2#，共60套，占比13.76；
2、86平，南向三面宽三室两厅两卫。分布在1#、5#、7#、10#、11#，共 216套，占比49.54%；
3、108平，南向三面宽四室两厅两卫。分布在3#、4#、6#、8#、9#，共160套，占比36.7%。
在户型段位上，0037项目成为目前为数不多，能在90平米以下，做出南向三面宽产品的项目。
这背后，除了地形的加持外，更重要的是赠送尺度方面的突破。
花姐同样参照青云国樾的赠送手段，对0037项目的赠送尺度，以及86平户型作了猜测，也仅供参考：
1、该户型的面宽约9.9米，客厅面宽可在3.6-3.9米，主卧面宽可在3.2-3.5米，次卧面宽为2.8米；
2、南向客厅和次卧有防火挑檐，进深约1.5米，全部赠送；主卧内嵌阳台，进深约1.8米，赠送一半；北向厨房和次卧，各有一处防火挑檐和设备平台，进深分别为约1.2米和0.9米；
3、该户型的整体赠送面积，可达到约18平米；这让它的实际得房率，来到了100%，甚至更高。
能有如此炸裂的得房率，核心是防火挑檐在整个赠送手段中，占据了绝对的主导地位。
有了青云国樾封闭防火挑檐的先例，花姐相信北京城建祥业0037项目，是会依葫芦画瓢的。
好房子时代，放宽尺度，大势所趋。
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